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                    二手房交易中可能出現這些漏洞 趕緊“堵”住

                    • 來源: 大河網
                    • 2017-08-25 14:42:17
                    • 人氣 4123

                    二手房交易中可能出現這些漏洞 趕緊“堵”住

                    鄭州某房產中介門口貼滿了二手房產信息,一名市民正在查看。

                    核心提示|8月17日,本報以《代簽的二手房買賣合同有效嗎?》為題,報道了鄭州市民李女士買房過程中遇到業主“毀約”的遭遇。近日,記者來到鄭州市金水區人民法院探訪,看到立案大廳人流量很大,據介紹,去年7月至今年7月,該院共受理二手房買賣糾紛1272件。二手房買賣過程中,哪些問題可能導致糾紛?記者對此進行了探訪。

                    數據

                    受理房屋買賣糾紛2395件,1272件涉及二手房

                    李女士的案子,僅僅是這一年來,金水區人民法院受理的同類案子的1/1272。

                    17日上午,記者來到金水區法院立案大廳,大廳里人來人往,屏幕上滾動播出各種服務信息。

                    李女士遇到的情況,并非個例。記者了解到,據不完全統計,從去年7月至今年7月,該院共受理房屋買賣糾紛2395件,其中1272件涉及二手房買賣。

                    “具體每個月二手房訴訟的走勢,我們并沒有進行細分,但能明顯感覺到去年下半年此類訴訟大幅增加?!痹撛毫复髲d工作人員介紹說,引起訴訟的具體原因也是各種各樣,除了親戚代簽合同業主不認賬以外,還包括業主簽約后消失,拒不履行合同的;業主拒絕配合網簽,“臨門一腳”提出漲價12萬的;雙方就解押款到底由誰出具沒有協商一致產生糾紛的,等等。

                    說法

                    去年市場“過火”,草率簽約導致問題多多

                    該工作人員分析,二手房買賣訴訟增多,其中一個原因與去年樓市價格不穩定有關。近日,記者前往二手房市場走訪。

                    “去年我也看過房子,但價格浮動太大,業主分分鐘要漲價,感覺買房子跟買大白菜一樣‘草率’,最終放棄了?!弊咴L過程中,記者遇到了剛剛簽約的馬女士,她在金水區北三環附近購買了一套小戶型,總價75萬。她表示,當時她遇到的中介狀態都十分“亢奮”,半夜快11點了還給她打電話,給她說一個房源信息,讓她趕緊過去“搶房”?!胺孔佣紱]看過,光跟我說個價格,就讓帶著首付去看房,你說這房子敢買嗎?”

                    從事房產中介3年的小張也有類似的感覺。去年此時,他曾見過一種場景,中介幫著客戶跟業主談價格,說一句,業主就要求漲價1萬?!霸礁銉r,越漲價,沒辦法,當時市場太熱了?!?

                    小張分析,在那種狀態下,買房者“買到就是賺到”的心態、賣房者看中利益缺乏契約精神、中介被市場“搞暈”缺乏警惕性等因素,導致簽合同時幾方都過于草率,一旦出現問題,發生分歧后沒有合同提前預估風險,只能走上訴訟之路。

                    走訪中記者發現,與去年的火熱相比,如今的二手房交易市場并沒有“遇冷”,反而是依然暗潮涌動,人來人往。在金水區一條不足1公里的街道上,記者看到分布著約10家中介公司。

                    分析

                    二手房交易中可能出現這些漏洞,趕緊“堵”住

                    二手房交易中,哪些問題容易出現糾紛?如何提前避免?記者了解到,只要把控住二手房買賣各個流程的關鍵點,后期糾紛的可能性就越小。

                    問題1

                    代理人來簽約,事后業主不認賬咋辦?事先或事后必須簽委托書

                    就李女士代理人簽約、隨后業主不認賬的遭遇,記者來到一家中介公司了解情況。該公司中介人員表示,業主簽約當天有事,來不了現場,代理人是可以代理簽約的。但前提是代理人需要帶著業主的身份證、房產證以及委托責任書。中介公司也會跟業主本人確認該合同簽訂是不是其本人真實意思?!拔袝潜仨毜?,當天臨時有事來不了,事后也必須馬上補一個,保證代理人所簽合同真實有效,對業主也有制約?!?

                    問題2

                    首付沒有用來解押咋辦?提前簽署補充協議

                    如今的二手房買賣,很多業主的房并沒有還清貸款,這就意味著,過戶前需要先將房屋解押,才能繼續交易。問題來了,誰來為房屋解押?

                    “行業內常用的一種方式,是買方的首付用來解押,不夠的業主自己補上?!敝薪樾埥榻B說,但有些買方付了首付,對方卻拿著這筆錢另作他用,導致房屋沒有解押,無法繼續交易,引發訴訟。

                    為了防范這些問題,目前在二手房交易過程中,雙方應提前簽訂一份補充協議,約定首付款的用途是用來解押房產,并約定解押后過戶到買方名下的具體時間以及違約責任,為順利交易上一份“雙保險”。

                    問題3

                    房屋有戶口問題咋辦?提前約定遷出時間

                    除了房屋本身,二手房買賣還牽涉到水電物業交接、戶口問題、租客問題等。如果約定不明,可能引發糾紛。這些問題在簽訂房屋買賣合同之前,雙方就要協商清楚,尤其是戶口問題,賣房者如果不按照約定時間遷出,可能會給買房者帶來意想不到的麻煩。

                    目前,不少中介會選擇預留5000元至10000元不等的房款,作為雙方交接房屋物業、水電等費用的“押金”,如果賣方有滯留的物業費、水電費等沒有結清,則中介可以使用這部分預留房款結清,避免買方受到損失。

                    問題4

                    房價上漲,業主不愿意賣了,咋辦?增大違約成本

                    從簽約到真正辦理完過戶,雙方兩清,一般情況下需要兩三個月的時間,在這個過程中,房價突然上漲,業主不愿意賣了,咋辦?

                    記者在采訪中就遇到了大量類似的案例。其中,市民李女士2016年7月通過中介購買金水區福元路一套二手房,繳納定金5萬元、評估費7000余元、按揭費1.1萬余元以及抵押費880元等費用。但在銀行辦理完貸款手續后,賣方反悔,提出漲價12萬,才能繼續配合辦理網簽。李女士提起訴訟,要求法院判決被告繼續履行房屋買賣合同,并賠償違約金5萬元。

                    該案一審法院判決賠償違約金5萬,但不必繼續履行買賣合同。原告李女士不服,已提出上訴,目前該案正在進一步審理中。

                    “我們這個社會非常需要呼吁誠信,出現糾紛有一部分是因為缺乏誠信,后期被鉆了空子?!甭蓭熗蹰L興介紹說,對于房屋買賣合同來說,除了規范更清晰的合同文本外,增大雙方的違約成本,是抵制“不講誠信者”的途徑之一?!坝行┤藢幵纲r付違約金也要毀約,為啥?就是因為即便賠了違約金他還能‘賺錢’。在合同約定時可適當增大違約成本?!?

                     

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